【疫情影响之法律研究专栏】(十）

新冠肺炎疫情影响下的商业租赁合同履行相关法律问题探讨

代  军

前   言

海南国际仲裁院作为海南省政府依法设立的全省唯一民商事仲裁机构，积极贯彻中央和省委省政府部署，按照“一手抓疫情防控、一手抓恢复生产”的要求，针对疫情影响合同履行等法律问题迅速组织开展专题调研。2月11日，我院向海内外全体仲裁员发出调研通知，号召广大仲裁员勇于担当，积极开展调研活动。许多仲裁员克服困难，立足本行业、领域实际，认真开展调查研究，所提交的调研成果对引导各类市场主体加强风险防控，防范和有效化解纠纷，促进经济社会平稳有序健康发展，具有较强的参考价值。我院从中遴选部分优秀调研成果，自2月20日起陆续发布。在此基础上，我院将持续深入推进对疫情影响合同履行等相关法律问题的综合分析研究，以期为我国抗击疫情、快速恢复生产生活秩序、推动海南自贸港建设提供更加优质高效的法律服务。

2020年初爆发的新冠肺炎疫情让我们猝不及防，其强烈的传染性把我们关在了家里，全国各地相继采取延迟开学复工、关闭人员密集的餐饮娱乐场所、商场、限制小区人员出入等措施防控疫情。除了生产供应生活必须品的工厂、商超、管理规范的农贸市场外，绝大多数商铺无法开门营业（即使开业也门可罗雀）、部分办公用房也因此闲置。这种局面造成我们不得不面临大量商业租赁合同承租人一方实际上无法使用承租房屋、无力承担租赁费用的实际情况。为此北京、上海、海南等地方政府相继出台政策文件，对满足条件的中小企业减免疫情期间的部分租金，帮助中小企业共渡难关。与此同时，万达商管、华润置地等多家商业地产公司宣布对旗下商业项目减免租金，与承租方一起克服疫情影响。结合以上情况，作为一名法律工作者本人查阅了相关法律法规，结合2003年非典时期相关案例，就受新冠肺炎疫情影响的承租主体能否主张减免租金甚至免责解除租赁合同的实际问题进行解析，以期能对相关租赁合同各方处理此类问题有所帮助。

一、法律依据

（一）不可抗力 

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

根据以上规定，不可抗力的法律后果是直接免责，并通过变更或解除合同解决不可抗力带来的不利影响。笔者认为对于新冠疫情影响是否构成不可抗力，尚不能一刀切，需根据具体情况分析处理。

（二）情势变更 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 

根据以上规定，情势变更的法律后果是基于公平原则变更或解除合同。但笔者认为也不能将新冠疫情对于租赁合同的影响一概按照情势变更原则来处理，需具体案件具体分析处理。

（三）新冠疫情对租赁合同的影响需遵循“个案处理”规则，不能一概而论。 

2003年6月11日出台的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》现虽已经失效，但因此次新冠疫情与非典疫情对于租赁合同履行方面的影响有相似之处，笔者认为其中相关处理原则可以参考借鉴。其第三.（三）条的意见对于本文讨论的问题仍有指导作用，该意见将相关案件分为两类，一是由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；二是因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《 中华人民共和国合同法》 第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理，即按照不可抗力原则处理。 

经检索2003年非典疫情所引发的诸多租赁合同纠纷案例，各地法院主要从个案租赁期限、租赁类型、收益影响、双方措施和意思表示等多重因素综合认定非典疫情对租赁合同履行的影响，从而判断非典疫情是否实际构成阻碍合同履行的不可抗力事件；在审理过程中尽量促成当事人调解，调解不成的，根据以上判断依法对当事人的合理诉请予以支持，对不合理诉请予以驳回。

截至本文起草之日，新冠疫情影响之严重程度已超2003年的非典疫情，对租赁合同履行的影响范围和程度势必将大于非典疫情。

因本次新冠疫情爆发本身难以为当事人合理预见及避免，且经个案判断当事人双方尤其是承租人一方难以克服疫情对租赁合同履行所造成障碍时，本人认为应当依照《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条的规定认定构成法律意义上的不可抗力事件。针对承租人的租金减免主张，应当在具体个案中分析疫情是否构成不可抗力以及继续全额支付租金是否对承租人显失公平等多角度综合判断。

二、处理规则

如前所述，为支持中小微企业渡过疫情难关，各地方政府已陆续出台相应的政策减免租金，如海口市2020年2月5日发布了《海口市人民政府关于支持中小企业应对新型冠状病毒肺炎疫情的政策措施》，其中第6条规定：“减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，因受疫情影响未能正常恢复生产的，经企业申请，减免自2020年2月份起3个月的租金。对租用其他经营用房的，鼓励社会各类企业业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。”

从地方政府的政策来看，也是采取个案处理的原则，要求符合条件的国有资产类经营用房的中小企业承租人经申请后减免租金。对于不符合条件的承租主体或者当地没有具体政策规定的承租主体及出租方为非国有资产产权人的能否主张减免租金，笔者依据法律规定及法理分析，针对不同类型租赁合同（排除非商业用途）分类讨论： 

（一） 办公用房 

针对此类租赁合同，承租人有权结合具体情形依据“不可抗力”法律规定向出租人主张租金减免。 

在园区、写字楼、大厦等场所办公的企业等承租主体受到本次疫情的影响较大，由于政府先后发布文件延长春节假期、推迟企业复工时间、推行企业居家办公等举措，导致企业等承租主体无法正常组织员工上班，租赁场地的使用受到影响。以海南省为例，省政府明文要求企业复工不得早于2020年2月3日,2月3日—9日施行灵活上班制度，提倡居家办公、网络办公等。对离岛返工人员原则上要在家隔离14日以后方可回到企业复工，因此即使企业复工，但其部分员工却无法及时复工。此时，因受疫情及政府采取限制复工措施的影响，导致企业无法正常复工的，应当认定为不可抗力事件，企业作为承租人有权主张减免相应的租金，但是减免租金的范围应以政府规定的复工时间为准。 

（二）餐饮娱乐、商场零售用房

此类租赁合同的承租人可依据“不可抗力”结合具体情形向出租人主张停业期间相应租金的减免。 

新冠疫情对国内实体经济的负面影响巨大，为避免疫情蔓延，各地政府相继采取关停或限制餐饮、影院、洗浴、酒吧等人员密集场所营业，此间上述承租主体因无法经营、没有收入，甚至还需承担人员工资、原材料等成本损失。由于受到疫情及政府行政措施的限制，承租人承租商业用房的阶段性目的落空，应当认定为构成不可抗力事件，承租人可主张减免停业期间的相应租金。 

此外，因此类商业场所的经营行为更多地受制于消费群体的数量和频率，而疫情对商业经营的负面影响不可能突然完全消除，承租人即使复工后也难以做到正常经营，因此，在认定承租人租金减免诉求时应当综合考虑疫情影响，酌情处理复工后的租金减免事项，但应在个案中具体判断，公平维护出租承租双方合法权益。 

（三）工厂、车间等生产经营场所

此类租赁合同，除当事人另有约定外，承租人可依据不可抗力主张相应租金的减免。 

在工厂、车间等生产经营场所，租赁合同期限一般较长，出租人承租人相对信任程度较高，适宜采取协商方式处理因受政府延长假期、推迟复工时间以及限制人员流动等措施的影响导致产生的承租人未能实际使用生产经营场所损失问题。承租人有权依据不可抗力规定或约定主张该段期间的租金减免，更建议双方通过友好协商的方式，采取降低适当下期租金、适当延长租赁期限等其他方式予以补偿。而部分如卫生防御用品生产企业、医药用品生产企业等在疫情期间不在复工受限制范围的企业，无论该企业是否实际从事生产经营活动，均不应支持其减免租金主张。

三、实务处理

（一）积极协商 

在不违反法律、行政法规强制性规定的前提下，租赁合同的履行、变更、终止或解除均应尊重当事人之间的意思自治，因此，对于承租人而言，受疫情及政府行政措施等的影响导致租赁合同暂时无法履行时，应当积极与出租人协商、沟通，请求减免疫情期间的租金或者以其他方式予以适当补偿。对于出租人而言，因疫情因素的客观存在，如确实影响到承租人的正常办公、生产经营等活动，此时应本着公平及诚信原则、互谅互让，主动承担部分租金减免义务。双方可以通过签订补充协议等形式加以确定。 

（二）及时通知并取证 

根据《 合同法》第一百一十八条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此，若承租人主张疫情及政府行为导致租赁合同不能履行构成“不可抗力”，其应及时履行通知及在合理期限内提供证明的义务。虽然本次疫情事件众所周知，但是各地政府采取的措施并不一致，且不同类型的租赁合同受疫情的影响也各不相同，为此，承租人应当积极履行通知义务，并承担在疫情期间因疫情及政府采取行政措施而导致合同暂时不能履行的举证证明责任，据此主张减免责任。 

如承租人主张继续履行租赁合同支付疫情期间的全部租金显失公平，承租方应当对因为受疫情及政府行政措施影响而停业以及停业时间、损失范围等加以证明。 

（三）不得随意解除租赁合同

租赁合同系继续合同，在租赁期限内，承租人持续使用租赁物并给付租金，出租人持续提供租赁物并收取租金，因此双方均应当持续履行合同义务，除另有约定外，任何一方不应随意解除租赁合同。就本次疫情而言，即便承租人有权依据不可抗力规定或公平原则主张减免租金，也并不意味着合同一方有权解除租赁合同。笔者认为，综合本次疫情的影响来看，对于租赁合同履行的负面影响是暂时性、阶段性的，当事人一般可以通过减免租金、延长租期、给予一定优惠政策等措施减少疫情对合同履行的负面影响，并不必然导致合同目的无法实现。待此次疫情结束或影响合同履行的行政措施解除后，双方可以继续履行合同，如一方擅自解除合同，疫情事件不宜认定为其免责事由，应当承担相应的违约责任。 

结  语

新冠肺炎疫情对于租赁合同出租、承租双方均是负面影响，双方都是受害者，不存在受益的一方。因此在个案处理时对于租金减免的标准和尺度应当结合实际情况综合判定，体现合同履行的合法性和公平公正。

作者：代  军

海南国际仲裁院仲裁员，中国电信海南公司法律顾问

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