【疫情影响之法律研究专栏】（三十四）

 新冠肺炎疫情下的商用房屋租赁合同履行及争议解决问题研究

高  苹     刘婧文

前   言

海南国际仲裁院作为海南省政府依法设立的全省唯一民商事仲裁机构，积极贯彻中央和省委省政府部署，按照“一手抓疫情防控、一手抓恢复生产”的要求，针对疫情影响合同履行等法律问题迅速组织开展专题调研。2月11日，我院向海内外全体仲裁员发出调研通知，号召广大仲裁员勇于担当，积极开展调研活动。许多仲裁员克服困难，立足本行业、领域实际，认真开展调查研究，所提交的调研成果对引导各类市场主体加强风险防控，防范和有效化解纠纷，促进经济社会平稳有序健康发展，具有较强的参考价值。我院从中遴选部分优秀调研成果，自2月20日起陆续发布。在此基础上，我院将持续深入推进对疫情影响合同履行等相关法律问题的综合分析研究，以期为我国抗击疫情、快速恢复生产生活秩序、推动海南自贸港建设提供更加优质高效的法律服务。

摘   要

突如其来的新冠疫情对于各行各业的生产经营以及人们的日常生活都产生了重大影响，其中餐饮、娱乐、旅游业等行业尤为明显。在上述行业普遍采取租赁商用房屋作为经营场所的情况下，疫情对租赁合同履行的影响以及由此产生的争议如何解决随即凸显出来。本文即将视角聚焦于商用房屋租赁合同，立足产业形势，梳理国家及地方政府部门相关政策，对于可能发生的合同争议类型进行预判，并提出解决纠纷的基本原则和具体思路。

一、疫情下的商用房屋租赁形势

2019年12月以来，湖北省武汉市出现新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”），其后全国多地先后发现确诊病例。2020年1月20日，国家卫健委发布公告，将新型冠状病毒肺炎纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。此后，多地先后启动重大突发公共卫生事件响应机制，进入全民抗“疫”状态。

新冠疫情爆发恰逢春节期间，这一时期本是餐饮、娱乐、旅游业旺季，但随着新冠疫情的爆发，各行业均受到了不同程度的冲击。以餐饮业为例，根据财新网的报道，多家餐饮企业在接受采访时表示，餐饮行业固定人力成本、店租两大支出占成本五成以上，而由于疫情影响多数门店已歇业，仍在营业的门店也面临着客流与营业额骤减的危机。若疫情持续发展，企业的现金流至多能维持三个月运转。 据此，本文意在针对当前交易中的商业房产租赁进行研究，以供新冠疫情导致的商用房屋租赁合同纠纷解决参考。

（一）商用房屋租赁产业形势概述

近年来房价持续走高，经营者出于对经营模式、经营成本等方面考虑，租赁经营场所已经成为了企业的普遍选择，而其中餐饮业、娱乐业、酒店业等行业中租赁经营场所的比例更高，租金占经营成本的比重也随之水涨船高。房屋租赁合同的本质特征是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金，在疫情防控形势下，由于疫情防控需要限制人群集中、流动，一些场所甚至必须关闭不得营业。商用房屋承租人难以正常使用所租赁房屋进行经营活动相应地也就无法取得收益，直接影响租金支付意愿和支付能力，进而引发合同履行争议。

（二）各地出台的房租减免政策梳理

疫情爆发后，多地政府部门先后出台了相关支持政策，以维持本地经济平稳运行，维系本地中小企业的生存空间。本文在下表中对于部分地区具有代表性的政策进行了整理，以期从中观察出相应政策导向。

对上述规范性文件进行分析，各地对于国有资产类经营用房的租金减免已获得政府部门的支持，而对非国有其他经营性用房相关问题，目前政策导向仅能倡导、鼓励减免、协商处理，并非强制减免。此外，亦有多地房地产行业的相关组织，如广州市房地产租赁协会、深圳房地产中介协会、广东省公寓管理协会等，也发出倡议书倡议减免租金，但应当认为此类倡议书对于出租人不具有强制力。

（三）商业地产公司等非官方房租减免计划梳理

除上述各地官方出台的地方性减免租政策，多家商业地产公司亦自发采取了一些减免租金行动。根据不完全统计，目前已有十余家商业地产公司公布了减免租举措。如万达集团宣布对全国已开业万达广场内所有商户自1月25日-2月29日的租金及物业费实行全免政策，减免金额超过40亿元；华润置地发布公告，将免除全国各商业项目所有店铺春节期间（1月25日至2月9日）的租金，与1132家品牌共渡难关。

商业地产公司采取的减免租措施除了响应国家号召、承担企业社会责任外，一定程度上也反映了出租人与承租人作为产业上下游的依存关系。如承租商户受疫情影响被迫违约撤店，出租人一方面面临着因追偿租金、违约金等而耗费的经济和时间成本，另一方也需要考虑到店铺空置、重新招租而可能产生的费用。唯有出租方、承租方携手共进，方能共克时艰。

（四）部分地方法院出台的疫情相关租赁合同案件审理意见

目前已有部分法院出台了针对审理涉新冠肺炎案件的审理意见，本文将相关意见中部分与房屋租赁合同有关的规定摘录如下：

二、新冠疫情下房屋租赁合同纠纷形势预估

结合前文对新冠疫情下房屋租赁产业形势的分析，并根据法律规定和既往司法实践，笔者预估因本次新冠疫情而导致的房屋租赁合同纠纷主要类型如下：

（一）出租人要求解除合同并要求承租人承担违约责任

此类纠纷产生的原因主要为，在疫情防控期间，承租人未能按照合同约定支付房屋租金，构成违约，导致出租人合同目的不能实现，故起诉要求解除合同，并要求承租人承担相应违约责任。

（二）承租人要求解除合同

导致此类纠纷的主要原因是，由于疫情防控，承租人不能或不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者承租人主张因疫情防控导致其经营损失，继续履行合同成本过高，起诉要求提前终止房屋租赁合同。

（三）承租人要求减免租金等费用

此类纠纷产生的主要原因是，合同订立时的客观情况已经发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或者不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，负担过重，于是起诉请求减免租金。

三、新冠疫情的法律定性

（一）是否属于不可抗力

根据《民法总则》第一百八十条，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

根据《民法总则》、《合同法》规定及民法学理论，不可抗力应当具有不能预见、不能避免且不能克服的特征。结合当前对于新冠肺炎疫情的认识及对未来情况的预估，应当认定新冠疫情符合不可抗力事件对于不能预见、不能避免且不能克服的客观要求，理由如下：

是否属于“不能预见”：即在合同订立时，本次疫情的发生对于合同当事人而言是否不可预见。尽管2019年12月份，社交媒体即有曝光新冠肺炎的出现并引起讨论，并且有专家、研究机构发表了相关意见，但新冠肺炎作为一种突发的新型疾病，应当认为作为一般合同当事人的民众不具备专业的医学、病毒学等专业知识，因而对于本次疫情不具有可预见性。对于行政机关等部门出于疫情防控考虑而采取的隔离、“封路”等措施，一般合同当事人也不具有可预见性。但若在疫情爆发特别是全国各地纷纷采取应急防控措施之后成立的民商事合同，由于当事人已对疫情及其影响具有预见性，若再以新冠肺炎为由不履行合同义务，应难以构成不可抗力。

是否属于“不能避免”和“不能克服”：新冠肺炎作为一种人类在此前未知、且暂无明确治疗方法的疾病，应当认为本次疫情的爆发无论是对个人还是对公司、企业而言都是不可避免也不能克服的。此外，行政机关等出于疫情防控考虑而采取的隔离、“封路”等行政措施亦属于不可避免且不能克服，这一观点在最高院对“非典”疫情期间相关案件审判的意见中已有体现。

在2003年6月最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）第四项中，最高院即有对因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》关于不可抗力的规定妥善处理的要求。尽管这一通知是针对“非典”时期相关案件而提出，但在如今情况与“非典”时期具有较高相似性的情况下，应当认为这一通知对于本次疫情期间不可抗力的认定仍然具有非常高的参考价值。

（二）是否属于情势变更

情势变更原则规定于《合同法解释（二）》第二十六条，即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

在《合同法解释（二）》出台后，最高院于2009年又发布了《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，其中第3条要求人民法院要合理区分情势变更与商业风险。“人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。前文已经对与新冠疫情的不能预见、不能避免及不能克服性进行了论述，基于此，新冠疫情也符合了情势变更原则关于“无法预见的不属于商业风险的重大变化，其风险已经远超出常人合理预期，且一般市场主体难以防范与控制”的基本构成要件。

（三）情势变更与不可抗力的“梯度”适用

尽管《合同法解释（二）》第26条规定，情势变更是“非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，但这并不意味着某一事件在适用不可抗力制度或情势变更原则中呈现一种“非此即彼”的状态。同一事件因其对于合同履行造成的障碍程度不同，可以以一种递进状态梯度性地适用情势变更原则或不可抗力制度。具体到商用房屋租赁关系中，若疫情防控直接导致承租人无法履行合同或者导致合同目的根本无法实现的，可以适用不可抗力制度；而若疫情防措施导致承租人无法正常使用房屋，但不必然导致合同履行障碍，亦不必然导致合同目的无法实现的，则可考虑适用情势变更原则处理。湖北省高级人民法院发布的《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》中即认为，鉴于情形的相似性，对于不可抗力事件可以类推适用情势变更原则相关规范。

四、新冠疫情引起的商用房屋租赁合同纠纷处理规则探析

（一）疫情对合同履行影响程度及因果关系判断规则

尽管前文已经论述了新冠疫情大致符合不可抗力事件和情势变更的客观要求，但能否适用此二规范的另一重要基础为疫情导致合同履行障碍的程度如何，并据此判断疫情与合同履行障碍之间是否存在因果关系。根据《合同法》规定，并参考既往案例，可以从下列角度入手认定此二问题：

1、合同签订时间

适用不可抗力制度与情势变更原则解决合同纠纷，一般应要求合同订立于疫情发生之前。从该两项制度对于“不可预见”的要求也反证了对于合同订立时间的要求。而对于在疫情发生后签订的合同，则可以推定在合同签订时，当事人对于本次疫情可能导致的后果应有预测，阻断合同的履行不能与不可抗力事件之间的因果关系，因此原则上不能适用不可抗力或情势变更原则减免其责任。

2020年1月20日国家卫健委发布公告，将新型肺炎纳入乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。这是国家层面上确认新冠疫情并决定相应措施的时间节点，可以参考这一时间认定双方当事人在签订合同时对于疫情存在的预见状况，但具体还应考虑不同地域、行业对于知悉疫情严重性时间的差异。

2、疫情防控地区差异及措施强度差异

不同地区疫情轻重程度不同，所采取防控措施手段也不尽相同。截至2020年2月15日，全国新冠肺炎确诊人数共66580例，其中湖北地区54406例、广东省1294例、河南省1212例、浙江省1162例、湖南省1001例，不同地区确诊人数一定程度上可以反映出当地疫情防控形势，相应地也可以反映出对该地生产生活情况影响程度的不同。因此，在认定租赁合同履行受影响程度时可以考虑将所在地区确诊、疑似病例人数作为考量依据之一。

此外，部分地区虽确诊人数不及以上地区，但当地政府也采取了严格的防控措施。如上海市于2020年1月25日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制后，上海市各地区各部门采取最严举措细化落实联防联控，其中包括市公共图书馆、美术馆、博物馆、歌舞娱乐场所、游艺娱乐场所等文化旅游设施将实行闭馆或停止开放；取消春节期间相关营业性演出活动等。因此，还应当参考各地方具体所采取的防控措施种类、强度、时长等，对于合同履行受影响程度及因果关系进行认定。如山西省高级人民法院在审理“非典”时期华垦国际贸易有限公司与山西伦达肉类工业有限公司买卖合同纠纷案中，即认为“非典”期间并未封锁交通、限制货物交易，故对于主张不可抗力的上诉请求不予采信。

因此，如承租人确因关停公共场所等相应防控措施而无法经营则可以认定具有因果关系，但如疫情防控并不直接导致无法经营，而仅导致客流减少或承租人出于安全、成本等考虑自行决定关停，则不能认定与疫情具有因果上的关系，而可能属于商业风险。如惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷案认定，“‘非典’这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成了一定影响，但不能必然导致承租大厦经营酒店的目的落空。承租人申请停业是其经营策略，而非‘非典’导致的必然结果。”

3、经营用途、租赁房屋的目的

租赁标的物的经营用途以及租赁房屋的目的决定了承租人对房屋使用和收益的方式，不同使用方式受疫情及疫情防控措施影响的程度也有显著不同。由于新冠疫情防控中严禁人员聚集，要求对于部分非民众生活所必需的公共场所进行关闭，具体可能包括KTV、电影院、网吧、线下教育培训机构等。而对于仓储、超市、市场等业态则号召或要求保持营业。可见，疫情对于前者经营业态房屋使用程度的影响显然要高于后者，甚至截然相反等。因此，在认定适用不可抗力制度、情势变更原则与否时，还应当从租赁标的物所用于的经营形态及使用目的等进行考察。如辽宁省高级人民法院在大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审案即根据这一思路进行认定：政府通知停止野生动物经营只是对其餐饮经营造成部分影响而不是全部，还可以正常经营与野生动物无关的其他部分。“非典”疫情和政府有关部门下发的停止野生动物经营通知，只对承租人的部分经营活动造成影响，尚不足以导致案涉租赁合同“直接”或“根本”不能履行，故案涉合同不适用不可抗力规则。

（二）新冠疫情致租赁合同解除认定规则

结合上文对于合同履行受影响程度和因果关系的分析，当事人因疫情原因请求解除租赁合同的，应根据以下标准认定是否适用不可抗力制度或情势变更原则：（1）因疫情和政府等部门采取的疫情防控措施，导致合同根本不能履行的租赁合同，可以对当事人以不可抗力为由请求解除租赁合同的请求予以支持；（2）如承租人仅以疫情导致收益下降等为由请求解除合同，一般应认为虽然对租赁合同履行造成一定影响，但尚未达到致使合同目的不能实现的程度，因此承租人不能据此要求解除合同，但可以援引情势变更或公平原则减免租金和违约责任；（3）疫情对合同履行有重大影响，即使经减免租金仍然无法继续经营，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，可以依据公平原则，依据情势变更原则允许双方解除合同，但承租人仍应承担一定的违约责任。

（三）租金减免规则

请求减免租金是租赁合同纠纷中承租人普遍的诉求之一。而在本次新冠疫情影响下，势必有众多受影响承租人请求减免租金以减少损失，为自身争取喘息的空间。根据既往案例及交易习惯，对于租金减免范围及金额的认定可以考虑从以下方面入手：

1、约定优先，尊重当事人意思自治

民商事活动应当尊重当事人之间的意思自治，如果各方在租赁合同中已明确约定了遭遇不可抗力事件后的权利义务分配规则，则应当尊重当事人之间的约定。并且在疫情期间，如双方当事人已经协商对于租赁合同的履行进行了延期、减租等调整，后续的争议解决过程中应当对当事人达成的合意予以充分尊重，一般情况下，不应予以调整。

2、受疫情及防控措施影响的期限

当事人请求减免受疫情影响期间租金的，应当依据其受疫情影响期限进行计算。该期限可以参考具体案件中，房屋所在地政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应或采取相应的防控措施的时间加以界定。但考虑到消费心理问题，即使疫情得到一定程度上控制，取消了严格的限制措施，民众外出消费的信心在一定期限内也难以恢复。因此，在解决房屋租赁合同纠纷时，亦可适当放宽对于减免期限的认定，以平衡各方当事人的利益。如美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷上诉案中，湖北省高级人民法院认为“因为虽然世界卫生组织已宣布自2003年6月24日起解除对北京的旅行警告，但“非典”疫情的影响众所周知，即使旅行警告被官方解除，因疫情影响所具有的惯性，很难期望官方解除旅行禁令之日即为游客受疫情影响消除之日，因此，以境外游客为对象的旅游市场恢复之日应迟于旅行警告被解除之日。”“虽然市场的完全恢复并非自2003年8月1日始，尚需一个渐进的过程……本院酌情将“非典”疫情影响租船合同履行的时间终点确定为2003年8月1日。”

3、商业风险的分配

尽管租赁合同双方当事人对本次疫情均不可预见、不能避免且不能克服，但是商业交易中本就具有交易风险，在承租人请求减免租金的纠纷中应当对于交易本身的风险分配方式予以考量，再对于双方对于损失的分担进行界定。如对于承租人要求全部减免房租的一概予以支持，则相当于由出租人承担了交易中的全部风险，与公平原则不合。如在惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷案，广西壮族自治区高级人民法院认为出租人免除因“非典”停业三个月期间的一半租金及特派员工全部工资，已合理分担了疫情带来了不利影响，体现了公平原则。反之，如果免除承租人“非典”期间的全部租金，其实质是让出租人承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。

4、通知义务的履行

根据《合同法》第一百一十八条，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”尽管本次疫情为全国人民所共知，但对不同租赁合同履行产生的影响是差异化的，承租人应当尽到告知出租人疫情影响情况的义务，同时也可以为减免租金的适用奠定基础。

5、地方规范性文件关于减免租金规定的法律性质认定与适用

根据各地出台的扶持政策的不同，全国有多地政府、国资委部门发布了相应租金减免措施，如文章第一部分列举的《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》规定，“减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。”此条规定简短但比较具有代表性，各地方出台的政策中普遍区分了国有资产类经营用房和其他经营用房，对国有资产类经营用房由国资委等官方部门支持减免租金，且适用优惠政策的主体也一般限制为中小企业或小微企业，而对于其他经营用房则鼓励业主与承租人协商减免租金。

上述地方政府及相关部门发布的规范性文件，不属于法律、法规，不能当然作为解决合同争议的依据。但在具体案件的审理中，可以作为裁量应否减免租金、减免多少的参考。

（四）倡导鼓励交易、维护公平的原则

考虑到疫情后社会经济恢复、稳定交易秩序的需要，在解决商用房屋租赁合同纠纷时，除了注意前文所提及的基本问题之外，还应当特别注意坚持以下原则：

1、鼓励交易，尽可能推进租赁合同继续履行

本次疫情波及范围广，疫情结束时间尚未可知，各行业均受到不同程度的影响。在此情况下，鼓励交易并维持交易秩序是恢复社会经济的重点之一。结合浙江高院、四川高院的观点，应当认为解除合同并不是解决本次疫情所带来纠纷的万全之策，盲目解除合同可能导致承租人失去经营场所从而失去收入来源，而解除后可能导致的房屋空置不仅对于出租人无益，也会导致社会资源的浪费。因此，在疫情虽有影响，但并未致使合同不能履行、继续履行对当事人一方显失公平或不能实现合同目的等情况下，应当以鼓励并引导当事人继续交易为原则，尽可能促成各方当事人通过调整履行期限、履行方式等，推进租赁合同继续履行。

2、秉持公平原则，平衡各方利益

公平原则是民商法的核心原则之一，也是不可抗力制度与情势变更原则适用的重要基础。在非典疫情时期，最高人民法院出台的《关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第（三）款也认定，“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”在解决本次疫情导致的房屋租赁合同纠纷时，应当参考适用“非典”时期的通知，坚持适用公平原则。

需要特别强调的是，公平是对双方当事人而言。在认定租赁关系中的风险和责任时，考虑到承租人受影响更直接的原因可以对其适当倾斜，但也不能忽视出租人不仅承担了提供适租房屋的的义务，同时可能依赖于租金偿还贷款、维持运营等，如全部免除承租人租金，实际上相当于由出租人承担了疫情带来的全部风险，只是“单方”的公平。最高院在白俊英、土默特左旗人民政府合同纠纷再审案中亦肯定，由于“非典”属于不可抗力因素，由双方根据公平原则各承担50%承包费用，对于合同双方的责任进行了合理分配。

注释：[1]财新网：“疫情下的餐饮业：租金人工成本难压缩，现金流高度紧张”。

（本文经作者授权发布）

作者：高  苹

北京安杰律师事务所合伙人，海南国际仲裁院仲裁员，兼任对外经济贸易大学专业学位研究生校外实践导师、上海交通大学上海高级金融学院 MBA、MF 业界导师。执业领域包括诉讼与仲裁、银行与金融、房地产与建设工程、公司日常法律事务。曾在北京市高级人民法院、北京市第二中级人民法院 从事商事审判工作十五年，主要负责一审大要案的审理，并经办了一批有影响力的案件，分别被《中国审判案例要览》·《商事审判案例卷》等权威出版物作为经典案件予以刊登或转载

作者：刘婧文

北京安杰律师事务所律师