【疫情影响之法律研究专栏】（二十） 

关于新冠肺炎疫情对租赁合同履行的影响等有关法律问题调研

王翠完

前   言

海南国际仲裁院作为海南省政府依法设立的全省唯一民商事仲裁机构，积极贯彻中央和省委省政府部署，按照“一手抓疫情防控、一手抓恢复生产”的要求，针对疫情影响合同履行等法律问题迅速组织开展专题调研。2月11日，我院向海内外全体仲裁员发出调研通知，号召广大仲裁员勇于担当，积极开展调研活动。许多仲裁员克服困难，立足本行业、领域实际，认真开展调查研究，所提交的调研成果对引导各类市场主体加强风险防控，防范和有效化解纠纷，促进经济社会平稳有序健康发展，具有较强的参考价值。我院从中遴选部分优秀调研成果，自2月20日起陆续发布。在此基础上，我院将持续深入推进对疫情影响合同履行等相关法律问题的综合分析研究，以期为我国抗击疫情、快速恢复生产生活秩序、推动海南自贸港建设提供更加优质高效的法律服务。

摘   要

因近期新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称疫情）影响，政府部门采取了延长春节假期、延长复工时间、限制出行、限制公众聚集等措施，对租赁市场冲击巨大，尤其是生产经营性租赁。2月1日，一篇西贝餐饮集团董事长贾国龙的专访文章表示，若疫情无法有效控制，企业账上现金流撑不过3个月。拥有32年历史、年营业额近60亿元的西贝尚且如此，更多中小餐饮从业者无疑更感“寒冷”。除员工工资，餐饮经营者每月最担心、最头痛的是租金问题。

一、各地政府、行业及出租人对租赁市场的突发应对

习近平总书记强调：“疫情防控不只是医药卫生问题，而是全方位的工作，各项工作都要为打赢疫情防控阻击战提供支持。

为应对疫情对市场和企业经营的影响，据媒体报道，最先在租赁市场上让利的是万达商管集团、华润置地。紧随着更多地方政府和企业参加减免租金行列，例深圳市各级政府、租赁行业建议出租人对承租人减免租金、物管费、停车费用等租赁费用。

2月4日深圳市国资委拟免除深圳市属国企在全国范围内自有的科技园区、工业园区里非机关事业单位、非国有企业租户2个月（2020年2月1日—3月31日）租金；同时加快减免深圳市属国企在全国范围内其他自有物业非机关事业单位、非国有企业租户的租金、管理费、停车费等。

 深圳市房产中介协会及深圳市相关单位发出向出租人发起主动减免租金的倡议书，各地政府与国有企业作出表率同时，一些民营企业或个人也纷纷加入适当减租行列，相应作出扶助或援助的减免租金、费用等政策。

为此，笔者了解截然不同的A、B二家民营单位。A单位不主动提出减免租金，待租户提出申请时再说。而B单位则不同，在接到政府和行业倡议书后召开几次专题租赁会议，结合本次疫情的影响针对不同物业采取不同的扶持政策，不搞一刀切。虽减免幅度不及国有企业、村股份公司，但有利让于承租人。

B单位的物业类型有：商业、办公、产业园、工业园、住宅、仓库等。B单位的具体扶持政策是：原则上不同意承租人单方解除租赁合同，实行差异化经营扶持政策，对于同意扶持的承租人需签订租金减免协议或延长免租期协议。针对不同的物业类型扶持政策幅度有：最大扶持政策在于商业，对于承租用于公众聚集经营的租户，例如经营餐饮、旅游、宾馆或酒店、网吧、酒吧、影视的租户，租金、费用减免幅度最大。对经营超市、药店的租户，则协助其向政府申请资金或补贴。对于零散的商店、仓库、住宅的租户原则不减免租金，只同意迟延缴付租金、管理费用、水电费用。

下表是B单位对租户分期减免租金金额：

二、在疫情之下应解决的新问题

目前为止，出租人纷纷主动、自发减免租金、费用，但也存在有些出租人不愿意减免租金的情形。随着疫情的发展和承租人的复工生产、外地探亲人员回归，对于没有享受减免租金的承租人或减免不多的承租人能否要求予以减免，迟延支付租金，甚至解除租赁合同。此外，国有企业的转租物业中，减免租金费用谁能享受，是二房东还是转租户（次承租人）？由此引发租赁合同纠纷将会大量出现，这些都是实践需要解决的新问题。

三、在疫情之下租赁合同履行应考虑的因素

根据《合同法》第212条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第216条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同履行中，出租人早已将租赁物交付给承租人，在疫情之下，租赁物是否还符合约定的用途使用？换句话说，租赁物是否还适租直接影响租赁合同的履行，合同双方权利义务的变化。这是考量承租人是否有权向出租人减免租金和减免多少租金的关健，是否适租要应综合考虑疫情或疫情防控措施给承租人的经营或居住功能是否带来实质性的影响、影响大小、因果关系等因素。

租赁合同履行中是否减免租金和减免多少除了要考虑疫情给承租人的经营或居住功能是否带来实际性的影响、影响大小、因果关系等因素外，还需要考虑承租人所遭受的损害是否属于正常的商业风险或自身原因所引起；依据影响造成的法律后果，确定应当适用的法律规则或依据；同时，要考虑当事人在履行过程中是否也有一定负面影响因素，如履行迟延、不适当履行等导致租赁合同的履行受到了疫情的影响，在此种情形下，租赁合同当事人亦应承担相应责任。

四、在疫情中减免租金的法律依据

1、不可抗力

根据我国《民法总则》以及《合同法》的规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因此在一定条件下，承租人可依据《合同法》第117条之规定，要求减免租金。《合同法》第117条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

2、情势变更

《合同法》解释（二）第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，审理机关应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

3、公平原则

《民法总则》第6条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《合同法》第6条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。如政府未强制关停，但是经营确受疫情影响，且继续经营可能会造成人群聚集、疫情传播且明显对承租人不利的场所，如酒吧、舞厅、酒楼、电影院、桑拿按摩等，如此时承租人选择不继续使用租赁房屋，则承租人也可根据公平原则要求减免部分租金。

五、受疫情影响租赁合同纠纷把握的几点审理思路

因不行业和不同地区，受疫情防控和影响不同，除了政府规定和行业倡导，为承租人减免租金的有法律依据，减免的幅度如何确定、减免租金谁能受益？海南国际仲裁院解决上述问题，在处理调解与审理租赁合同纠纷时把握尺度应也不同。

除了充分发挥行业协会调解作用外，应发挥海仲庭前调解作用，真正将庭前调解挺在前面，加大矛盾纠纷化解力度，将大部分案件在庭前调解结案，促进社会和谐，保障人民群众生命安全和身体健康，最大限度减轻疫情对企业生产经营所产生的不良影响。

此外，海南国际仲裁院在审理受疫情影响的租赁合同纠纷案件时，需要注意几点：   

1、鼓励租赁合同继续履行

疫情期间租赁合同可以履行的，鼓励合同继续履行。但承租的物业是用于经营酒吧、网吧、影视、电玩、桑拿按摩等密集型、娱乐型性质的租赁合同无法履行，租赁合同承租方请求解除的，应依法予以支持。并按照《合同法》有关规定合理确定双方应承担的民事责任

2、租赁合同不能履行与无法履行的处理

确因政府及有关部门为防控疫情而采取行政措施导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，当事人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《合同法》第117条及118条的规定妥善处理。具体是免除还是减少租户租金及减免租金的幅度、比例，应视疫情对租赁合同履行的影响来确定。

3、租赁合同延长履行

租赁物业因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据《合同法》第5条规定公平原则视情适当延长租期、减免相应期间的租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。 

4、租赁合同减免租金政策

把握各地政府及国有企业租金减免政策，在审理二房东与转租户（次承租人）的租赁合同纠纷，首先审查租赁物业的权属，再审查二房东有无享受过国有企业等出租人减免租金费用的优惠政策。最后在才审查租赁合同在疫情期间的履行障碍类别、因果等几个要素。严厉打击二房东在疫情减免租金期间牟利行为，让减免租金的优惠政策落实到真正的次承租人手上。

结   语

总之，不论将疫情认定为不可抗力，还是情势变更，在处理租金的减免与调整、合同的解除与变更时，建议坚持公平原则，兼顾租赁合同双方当事人的利益平衡。这有利于海南国际仲裁院作出公允的、稳妥的调解书或裁决书，为合同当事人化解矛盾与困难，以应对疫情、共克时艰。

作者：王翠完

广东深天成律师事务所律师、海南国际仲裁院仲裁员，系深圳数十家公司常年法律顾问，代理民商事案件上千余件。

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